Tìm kiếm
Hôm nay ngày : 19-06-2019
Tổng số tin : 221706

Có tiền thực đầu tư bất động sản

Lượt xem: 874 - Ngày đăng : 12.05.2011
------------------------------------------------------------------------------------------------

 Quảng Cáo!
 Mở bán đợt 1 chung cư An Bình City 232 Phạm Văn Đồng
 Mở bán đợt 1 chung cư The Golden Palm Lê Văn Lương
 Mở bán đợt 1 chung cư Chung cư Quảng An CĐT Tân Hoàng Minh
------------------------------------------------------------------------------------------------

Thị trường căn há»™ nói riêng tại Hà Ná»™i trầm lắng hiện nay lại là cÆ¡ há»™i tốt để những người có nhu cầu và tiền thá»±c mua vào.
Bên lề tọa Ä‘àm Giải pháp vốn cho doanh nghiệp do Phòng ThÆ°Æ¡ng mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 10/5, Diá»…n Ä‘àn Kinh tế Việt Nam Ä‘ã có cuá»™c trao đổi vá»›i TS. Nguyá»…n Bá Ân - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển, Bá»™ Kế hoạch Đầu tÆ° xung quanh câu chuyện vốn cho bất Ä‘á»™ng sản (BĐS) và những diá»…n biến của thị trường hiện tại.

Đừng Ä‘ánh đồng BĐS là phi sản xuất

- ThÆ°a ông, BĐS nói chung Ä‘ang được xếp vào nhóm phi sản xuất nhằm mục tiêu siết chặt tín dụng trong lÄ©nh vá»±c này, Ä‘ã và Ä‘ang gây nhiều ý kiến tranh luận. Quan Ä‘iểm cá nhân ông về vấn đề này thế nào?

TS. Nguyá»…n Bá Ân: Ở Ä‘ây nói vậy chủ yếu tập trung ở khía cạnh kinh doanh trong BĐS. Người đầu tÆ° kinh doanh để lấy lợi nhuận, họ có thể chấp nhận lãi suất cao, rủi ro cao nhÆ°ng đối vá»›i má»™t nền kinh tế, nhất là khi thị trường BĐS chÆ°a lành mạnh. Nếu chúng ta om vốn vào Ä‘ó, không tạo ra của cải vật chất cho xã há»™i thì rất nguy hiểm. Do vậy trong Ä‘iều kiện, hoàn cảnh, mức Ä‘á»™ nào Ä‘ó, Nhà nÆ°á»›c phải hạn chế tín dụng để dòng vốn chảy vào sản xuất.

Má»™t thời gian qua chúng ta Ä‘ã buông lỏng quản lý thị trường này, nên thá»±c tế hiện nay thị trường BĐS của chúng ta Ä‘ã chiếm giữ khá nhiều vốn nằm chết, chờ thời.

Theo má»™t số chuyên gia kinh tế, trong 10-15 năm qua chúng ta Ä‘ã lãng phí hàng chục, hàng trăm tá»· USD từ nguồn đất Ä‘ai. Nếu Nhà nÆ°á»›c quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta Ä‘ã biến được tài nguyên đất Ä‘ai thành nguồn lá»±c cho phát triển.

Vì thế má»™t trong những vấn đề đặt ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã há»™i thời gian tá»›i, Ä‘ó là phải cải cách, đổi má»›i chính sách về quản lý đất Ä‘ai, làm sao đảm bảo lợi ích của Nhà nÆ°á»›c, người sá»­ dụng đất, người giao lại quyền sá»­ dụng đất và có được má»™t thị trường BĐS lành mạnh. Khi ấy, những biện pháp can thiệp hành chính sẽ giảm Ä‘i.

- Nói nhÆ° vậy là tập trung vào khía cạnh hạn chế đầu cÆ¡, đầu tÆ° trong BĐS, nhÆ°ng Ä‘ây cÅ©ng là má»™t ngành tạo ra sản phẩm đặc thù, liên quan và chi phối đến nhiều ngành sản xuất khác trong Ä‘ó có vật liệu xây dá»±ng. Vậy nên có sá»± phân tách nhÆ° thế nào về tín dụng giữa tạo lập sản phẩm vá»›i kinh doanh BĐS?

Tạo ra sản phẩm BĐS thì Ä‘ó là sản xuất nhÆ°ng hiện nay Ä‘ôi khi người ta gọi thị trường BĐS là phi sản xuất - Ä‘ó chỉ là cách nói ám chỉ khía cạnh đầu cÆ¡ đất Ä‘ai, biệt thá»± mua xong để đấy, kinh doanh BĐS trong thời gian dài mà không tạo ra của cải vật chất... - Ä‘ó má»›i là phi sản xuất. Hiện nay thị trường thiếu minh bạch, hầu hết đất là đầu cÆ¡, còn việc chủ đầu tÆ° xây khách sạn, văn phòng cho thuê, căn há»™, cá»­a hàng... thì Ä‘ó là sản xuất.

Đây là hai vấn đề khác nhau hoàn toàn, cần phải tách bạch ra. Bản thân trong phân chia người ta không gọi BĐS là phi sản xuất. Đây là dạng văn nói chứ không hoàn toàn chính xác theo nghÄ©a kinh tế của nó.

Siết vốn BĐS là bất đắc dÄ©

- Vì sá»± Ä‘ánh đồng kể trên mà hiện nay không ít chủ đầu tÆ° phát triển các dá»± án BĐS thiếu vốn, dẫn tá»›i chậm tiến Ä‘á»™, bỏ dở công trình... Ông có bình luận gì về thá»±c tế này?

Thá»±c sá»± ra nếu có được thị trường BĐS tách bạch, tránh được nạn đầu cÆ¡ thì không phải sá»­ dụng những biện pháp mang tính hành chính nhÆ° vậy. Yếu tố đầu cÆ¡ trong thị trường BĐS Việt Nam là rất lá»›n và do quản lý kém cho nên chúng ta chÆ°a tách bạch được.

Siết vốn đối vá»›i BĐS nói chung là giải pháp bất đắc dÄ©. Măc mặc dù biết rằng trong hạn chế cho vay vào BĐS cÅ©ng làm hạn chế phát triển má»™t số hạ tầng trong BĐS, nhÆ°ng trong Ä‘iều kiện kiềm chế lạm phát hiện nay phải chấp nhận.

- Thị trường BĐS nói chung hiện khá trầm lắm. Theo ông, siết tín dụng có phải là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này?

Chắc chắn. Đó là má»™t nguyên nhân quan trọng. Tôi cho rằng có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, khi kinh tế lạm phát hiện nay, Nhà nÆ°á»›c hạn chế nguồn vốn cho BĐS, thị trường trầm lắng, giao dịch ít Ä‘i. Thứ hai, trong bối cảnh này, tâm lý người dân những người có tiền bỏ ra mua cÅ©ng chần chừ, chờ đợi diá»…n biến.

Những nhà đầu tÆ° nhỏ lẻ dè dặt trong việc tham gia thị trường lúc này tiếp tục góp phần vào sá»± trầm lắng của thị trường.

- Vậy theo ông, làm thế nào để BĐS thoát khỏi vòng luẩn quẩn trên?

Bài toán ổn định vÄ© mô là cá»±c kỳ quan trọng. Bất ổn vÄ© mô hiện nay có nhiều nguyên nhân, trong Ä‘ó có việc chúng ta bị mất cân đối thu chi liên tục trong nhiều năm qua, má»—i năm khoảng trên dÆ°á»›i 5%, nó cứ dồn lại từ năm nọ đến năm kia; rồi chi tiêu công của ta quá lá»›n. Đã đến thời Ä‘iểm phải có những giải pháp mạnh để ổn định, giảm chi tiêu công, thắt chặt quản lý tiền tệ, cùng má»™t hệ thống giải pháp khác nữa.

Chỉ khi ổn định vÄ© mô, giải quyết được bài toán lạm phát thì doanh nghiệp má»›i làm ăn được, còn hiện nay đồng Việt cứ mất giá, trên danh nghÄ©a, doanh nghiệp làm ăn có lãi nhÆ°ng thá»±c tế là lá»—.

Thời Ä‘iểm mua vào của người có tiền thá»±c

- Trong thời Ä‘iểm thị trường trầm lắng thế này có phải là cÆ¡ há»™i cho những người có nhu cầu thá»±c không, thÆ°a ông?

Thời Ä‘iểm này là cÆ¡ há»™i cho người có tiền thá»±c, nhu cầu thá»±c. Lúc này ai có tiền thá»±c đầu tÆ° là tốt nhất vì sau má»™t thời gian thị trường trầm lắng, BĐS sẽ trở dần về giá trị thá»±c và chắc chắn giá trị ảo bị mất dần Ä‘i. Cho nên người nào có tiền thật, không phải vay lãi ngân hàng thì anh sẽ mua được Ä‘úng giá trị của nó.

Khi kinh tế vÄ© mô ổn định, nhà nÆ°á»›c ná»›i lỏng tín dụng thì thị trường BĐS VN lại sôi Ä‘á»™ng trở lại. Cái giá mà những người mua bỏ ra bây giờ do trầm lắng của thị trường cá»™ng vá»›i cái lãi sẽ là cÆ¡ há»™i để được giá cao hÆ¡n.

Tôi cho rằng, chỉ người nào có tiền hẵng đầu tÆ°, còn vay ngân hàng lúc này là má»™t rủi ro lá»›n. Bởi ta chÆ°a nhìn trÆ°á»›c được bao giờ vÄ© mô má»›i ổn định. Nếu biết 2-3 tháng hoặc 4-5 tháng sau ổn định thì Ä‘i vay cao cÅ©ng có thể có lợi. NhÆ°ng cái chính là cÆ¡n trầm lắng của BĐS có thể kéo dài nhÆ° những năm 2001-2005. Trong 3, 4 năm mà Ä‘i vay ngân hàng là thất bại.

Cho nên thời Ä‘iểm này vay ngân hàng để đầu tÆ° BĐS vá»›i lãi suất có thể lên đến 25% mà mua trên giá thị trường thì rủi ro cao. Còn nhiều người vẫn vay vá»›i Ä‘iều kiện góp vốn, mua được giá gốc trong Ä‘iều kiện chênh lệch thị trường thì lại khác.

- Ông vừa cho rằng, hiện nay ai có tiền thá»±c, mua vào thời Ä‘iểm này Ä‘ã rất là tốt rồi. Vậy ông nói sao khi vừa rồi ý kiến của má»™t số nhà kinh doanh trong và ngoài nÆ°á»›c dá»± Ä‘oán năm 2012, bong bóng BĐS Việt Nam sẽ vỡ. Liệu có nên đợi đến thời Ä‘iểm Ä‘ó không?

Cái Ä‘ó là dá»± Ä‘oán thôi, nhÆ°ng nguy cÆ¡ vỡ bong bóng của thị trường BĐS Việt Nam là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu nhà ở của 6-8 triệu dân Hà Ná»™i so vá»›i sức chứa của hàng trăm dá»± án căn há»™, khu Ä‘ô thị má»›i hiện nay, thì nhu cầu của Hà Ná»™i không đến mức thế. Nếu phát triển hết ra thì chắc là cung vượt cầu, nguy cÆ¡ Ä‘ó là hiện hữu.

Tất nhiên thị trường Hà Ná»™i còn nhu cầu của các khu vá»±c, tỉnh về mua nhÆ°ng đến má»™t lúc nào Ä‘ó, nó cÅ©ng dá»… "bá»™i thá»±c" nhÆ° thời kỳ người ta Ä‘ua nhau nuôi vẹt và chó nhật. Vì tâm lý hiện nay, không phải người mua BĐS căn há»™ là có nhu cầu, phần lá»›n cái Ä‘ó là 1 kênh đầu tÆ° của người dân.

BDS Hà Ná»™i chủ yếu là đầu tÆ°, đầu cÆ¡

- Má»™t số ngân hàng cho rằng, các nhà phát triển dá»± án vay vốn không nhiều, mà Ä‘áng kể nhất là những nhà đầu tÆ°, khách hàng cá nhân vay nhỏ lẻ. NhÆ° vậy có phải thị trường BĐS chủ yếu là của nhà đầu tÆ° hay không?

Chủ yếu là của đầu tÆ°, vì ở Việt Nam thị trường BĐS chÆ°a lành mạnh ở chá»—, khi người ta hình thành 1 dá»± án, bản thân chủ đầu tÆ° bán cho nhà đầu tÆ° thứ cấp Ä‘ã có chênh lệch rồi. Thứ cấp lại Ä‘i huy Ä‘á»™ng vốn của các nhà đầu tÆ° nhỏ lẻ.

Những nhà đầu tÆ° nhỏ lẻ có 1 ít tiền, cÅ©ng vay thêm vốn để mua, trả tiền tiến Ä‘á»™ rồi hy vọng bán Ä‘i ăn chênh lệch. Chính cái Ä‘ó má»›i tạo ra mức lãi suất vay vốn lên đến 25-27%.

Có thể nói, thị trường BĐS của ta chÆ°a phải là thị trường. Nó gần nhÆ° vẫn tập trung vào việc phân phối của các nhà thứ cấp rồi má»›i đến thị trường. Hiện nay tình trạng nêu trên rất nhiều.

- Theo ông, trÆ°á»›c bối cảnh khó khăn của thị trường BĐS hiện tại, liệu sắp tá»›i có má»™t cuá»™c "giải cứu", má»™t nguồn tiền kích cầu, há»— trợ từ phía Chính phủ nhÆ° thời Ä‘iểm hậu khủng hoảng kinh tế năm 2008-2009 hay không?

TrÆ°á»›c mắt thì chắc là chÆ°a. Vì bài toán ổn định kinh tế vÄ© mô, chống lạm phát vẫn còn tiếp tục không chỉ trong năm 2011, mà còn tiếp tục trong 2012.

Đó là giải pháp lâu dài cho nền kinh tế chứ không riêng cho ngành BĐS hay má»™t ngành nào khác. Khi giải quyết được vÄ© mô, thì ná»›i lỏng thắt chặt tiền tệ, thì thị trường sẽ trở lại Ä‘úng quy luật của nó.

- Xin cảm Æ¡n ông!

Theo Nguyá»…n Nga
DĐKTVN
Quản Lý Sàn
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Quân Dien thoai 0914.71.9889
Tư vấn bán chung cư Hà Nội
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Hải Dien thoai 0969 31 7989
Phản ánh - Khiếu nại
Tu van Hotline Dien thoai 0905 312 668
Dự án tiêu biểu
chung cư parkview residence Goldmark city chung cu hp landmark tower
DMCA
chungcunhadep.com value chungcunhadep.com Real PR
chungcunhadep.com Trust chungcunhadep.com Alexa/PageRank