Tìm kiếm
Hôm nay ngày : 19-07-2019
Tổng số tin : 221706

Nhận định thị trường bất động sản 2011

Lượt xem: 879 - Ngày đăng : 09.05.2011
------------------------------------------------------------------------------------------------

 Quảng Cáo!
 Mở bán đợt 1 chung cư An Bình City 232 Phạm Văn Đồng
 Mở bán đợt 1 chung cư The Golden Palm Lê Văn Lương
 Mở bán đợt 1 chung cư Chung cư Quảng An CĐT Tân Hoàng Minh
------------------------------------------------------------------------------------------------

Có má»™t xu hÆ°á»›ng là Chính phủ giảm dòng tiền vào bất Ä‘á»™ng sản thì người dân lại Ä‘ang đổ tiền vào bất Ä‘á»™ng sản.

Đó là nhận định về thị trường bất Ä‘á»™ng sản của Thứ trưởng Bá»™ Xây dá»±ng Nguyá»…n Trần Nam cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản năm 2011 tại buổi há»™i thảo ngày 10/3/2011.

Trong bài phát biểu về xu hÆ°á»›ng phát triển thị trường bất Ä‘á»™ng sản Việt Nam trong thời gian tá»›i tại Há»™i thảo Thị trường BĐS Việt Nam phát triển năng Ä‘á»™ng và bền vững được Hiệp há»™i BĐS Việt Nam tổ chức ngày 10/3/2011, Thứ trưởng Bá»™ Xây dá»±ng Nguyá»…n Trần Nam cho biết, nhận định về thị trường bất Ä‘á»™ng sản Việt Nam là rất khó. Tuy nhiên, theo Thứ trÆ°Æ¡ngr thị trường năm 2011 vẫn sẽ giống nhÆ° năm 2010, không có sá»± tăng nóng, và cÅ©ng không hẳn là Ä‘óng băng mà thị trường vẫn cứ túc tắc phát triển.
BĐS vẫn thu hút được sá»± quan tâm rất lá»›n của nhà đầu tÆ°
Thị trường khó khăn

 
Đầu tÆ° bất Ä‘á»™ng sản vá»›i đặc thù là vốn lá»›n, các nhà tạo lập bất Ä‘á»™ng sản luôn cần phải huy Ä‘á»™ng vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau để phát triển dá»± án. Trong Ä‘ó, vốn tá»± có (vốn chủ sở hữu) là má»™t phần rất nhỏ, cho nên khó có thể đủ để triển khai các dá»± án, đặc biệt là những dá»± án lá»›n lên đến hàng nghìn tá»· đồng, hàng tá»· USD. Do Ä‘ó, để đảm bảo việc triển khai dá»± án các chủ đầu tÆ° đều phải huy Ä‘á»™ng vốn từ nhiều kênh khác nhau, trong Ä‘ó vốn thÆ°Æ¡ng mại (vốn vay ngân hàng, vốn huy Ä‘á»™ng từ khách hàng ứng trÆ°á»›c, huy Ä‘á»™ng từ thị trường chứng khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng,…)

Theo Thứ trưởng Nguyá»…n Trần Nam, vốn để thá»±c hiện dá»± án bất Ä‘á»™ng sản là yếu tố quyết định sá»± thành công, hay thất bại của má»™t dá»± án bất Ä‘á»™ng sản. 
Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ang gặp phải rất nhiều khó khăn, trong Ä‘ó huy Ä‘á»™ng vốn là khó khăn nhất
Vốn vay ngân hàng và huy Ä‘á»™ng từ khách hàng chiếm Ä‘a phần để thá»±c hiện các dá»± án. Tuy nhiên, hai kênh huy Ä‘á»™ng này Ä‘ang gặp phải rất nhiều khó khăn đối vá»›i các chủ đầu tÆ° khi Chính phủ Ä‘ang thá»±c hiện siết chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vÄ© mô.

Lãi suất cao hiện nay lên đến 20%/năm, ngoài ra, do tăng trưởng tín dụng năm 2011 được khống chế dÆ°á»›i 20%, đặc biệt là cho vay trong lÄ©nh vá»±c bất Ä‘á»™ng bị hạn chế, Ä‘iều này cÅ©ng sẽ là cản trở cho các chủ đầu tÆ°.

Theo quy định của Nghị định 71, má»›i bắt đầu thá»±c hiện dá»± án chủ đầu tÆ° cÅ©ng chỉ được phép huy Ä‘á»™ng từ khách hàng ứng trÆ°á»›c là 20% sản phẩm dá»± án, do Ä‘ó, khoản huy Ä‘á»™ng này cÅ©ng không nhiều. Bên cạnh Ä‘ó là còn bị khống chế thời gian huy Ä‘á»™ng vốn là phải xây xong phần móng thì chủ đầu tÆ° má»›i được huy Ä‘á»™ng vốn.

Phụ thuá»™c vào chính sách: Thị trường bất Ä‘á»™ng sản phụ thuá»™c rất nhiều vào chính sách tiền tệ của Nhà nÆ°á»›c, vì Ä‘ây là lÄ©nh vá»±c thu hút rất nhiều tiền từ các tổ chức tín dụng, người dân cÅ©ng vay ngân hàng đầu tÆ° vào thị trường. Do Ä‘ó, những thay đổi về chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng trá»±c tiếp đến thị trường.

Theo ông Nam, năm 2011 vá»›i chính sách tiền tệ thắt chặt đối vá»›i bất Ä‘á»™ng sản, đồng nghÄ©a vá»›i việc dòng tiền vào lÄ©nh vá»±c này sẽ bị hạn chế Ä‘i rất nhiều. Khi Nhà nÆ°á»›c siết chặt tín dụng, thị trường sụt giảm là các chủ đầu tÆ° sẽ gặp khó khăn ngay.

Nguồn lá»±c tài chính đổ vào bất Ä‘á»™ng sản thứ nhất là vốn tá»± có của các doanh nghiệp (rất nhỏ), Nhà nÆ°á»›c quy định má»—i dá»± án chiếm 15-20% vốn tá»± có thì cÅ©ng là má»™t phần nhỏ, còn lại là Ä‘i vay ngân hàng và người dân, mà huy Ä‘á»™ng từ người dân lại bị khống chế tá»· lệ 70% và bị khống chế thời gian chỉ được huy Ä‘á»™ng khi xong phần móng.

Đối vá»›i vay ngân hàng, theo quy luật bất thành văn là tổng dÆ° nợ bất Ä‘á»™ng sản trong tổng dÆ° nợ ngân hàng Nhà nÆ°á»›c khống chế là 10% ở Ä‘iều kiện bình thường. Trong trường hợp khủng hoảng, chứng khoán và bất Ä‘á»™ng sản bị thắt đầu tiên. Trong khi Ä‘ó, hiện nay ở Việt Nam vốn chủ yếu vào bất Ä‘á»™ng sản lại ở ngân hàng, nÆ°á»›c ta còn thiếu rất nhiều các tổ chức tài chính trung gian khác.

Do Ä‘ó, khi tín dụng bị siết chặt, huy Ä‘á»™ng tiền trong dân bị hạn chế thì các dá»± án bất Ä‘á»™ng sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Nguồn cung tăng mạnh:

 Äáº·c biệt theo ông Nguyá»…n Trần Nam thị trường Tp.HCM nguồn cung căn há»™ gần nhÆ° Ä‘ã bão hòa do nguồn cung căn há»™ lá»›n, đặc biệt là phân khúc căn há»™ cao cấp, và ngay cả căn há»™ trung bình hiện nay tại Tp.HCM cÅ©ng khó bán. Theo thống kê, tại Tp.HCM dÆ° nợ trong lÄ©nh vá»±c bất Ä‘á»™ng sản chiếm đến 47% tổng dÆ° nợ bất Ä‘á»™ng sản của cả nÆ°á»›c, trong khi Ä‘ó ở Hà Ná»™i chiếm 16%. Người dân TP.HCM Ä‘i mua nhà ở chủ yếu là tiền Ä‘i vay ngân hàng, còn đối vá»›i Hà Ná»™i thì ít hÆ¡n rất nhiều. Đây cÅ©ng là má»™t sá»± khác biệt giữa hai thị trường.

Do Ä‘ó, khi siết chặt tín dụng chắc chắn là Tp.HCM sẽ khó khăn nhiều hÆ¡n so vá»›i Hà Ná»™i. Giá căn há»™ thÆ°Æ¡ng mại tại Tp.HCM hiện nay rẻ hÆ¡n rất nhiều so vá»›i Hà Ná»™i, thậm chí còn bằng nhà ở thu nhập thấp tại Hà Ná»™i chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/m2.

Thị trường phục hồi nhÆ°ng phát triển thiếu ổn định

 
Thị trường bất Ä‘á»™ng được Ä‘ánh giá là Ä‘ã qua thời kỳ Ä‘óng băng, và có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại, tuy nhiên, nhận định của ông Nam cho rằng thị trường phát triển chÆ°a bền vững bởi các yếu tố sau:

Bất động sản vẫn ở mức cao:

So vá»›i mức thu nhập thá»±c tế của người dân hiện nay, giá nhà đất tại Việt Nam Ä‘ang ở mức rất cao, dẫn đến nhiều người dân không mua được nhà, đặc biệt là tại Hà Ná»™i. Hiện nay Ä‘a số người có thu nhập cao Ä‘ã có nhà ở, trong khi Ä‘ó nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thá»±c lại Ä‘ang thiếu trầm trọng. Vấn đề là, không phải chủ đầu tÆ° hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm diện tích căn há»™, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành để duy trì lợi nhuận.

CÆ¡ cấu hàng hóa bất Ä‘á»™ng sản mất cân đối:

Chủ đầu tÆ° các dá»± án nhà ở cao cấp Ä‘ang tập trung phát triển quá nhiều dá»± án, trong khi Ä‘ó lại bỏ quên Ä‘i phân khúc bình dân (mà đại Ä‘a số người dân có nhu cầu thá»±c). Đương nhiên, là những khu đất trong ná»™i thành thì chẳng có nhà đầu tÆ° nào lại muốn phát triển dá»± án rẻ tiền vì giá đất đắt, vị trí lại có nhiều lợi thế, tuy nhiên, những dá»± án nhà ở cao cấp ngoài trung tâm sẽ rất khó bán.

Tiến Ä‘á»™ các dá»± án còn chậm:

Có nhiều nguyên nhân, dá»± án chậm thì Ä‘Æ°Æ¡ng nhiên chủ đầu tÆ° không muốn, có nhiều nguyên nhân khách quan nhÆ° từ phía chính quyền, thủ tục phức tạp. Những cÅ©ng có nguyên nhân từ phía chủ đầu tÆ° nhÆ° quản lý dòng tiền không đủ, tiền dá»± án này lại Ä‘i làm dá»± án khác. Má»™t lá»—i cÆ¡ bản của nhiều chủ đầu tÆ° hiện nay là quản lý dòng tiền không tốt, không chuẩn bị nguồn lá»±c

đầy đủ. Vì thế, các dá»± án triển khai dở dang, Ä‘uối hÆ¡i không thá»±c hiện Ä‘úng cam kết vá»›i khách hàng,…

 Xu hÆ°á»›ng phát triển thời gian tá»›i

Vấn đề nhận định, dá»± báo về thị trường là rất khó, tuy nhiên, về cÆ¡ bản chúng ta vẫn có những nhận định chung:
Lạc quan về trung và dài hạn Thứ trưởng Nguyá»…n Trần Nam cho rằng rất lạc quan đối vá»›i thị trường bất Ä‘á»™ng sản Việt Nam. Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lá»›n, tiền trong dân cÅ©ng không phải là nhỏ. Do Ä‘ó yếu tố đầu ra của thị trường là còn tiềm năng rất lá»›n. Xét về dài hạn, thị trường bất Ä‘á»™ng sản sẽ còn phát triển mạnh
Theo báo cáo về chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bá»™ Xây dá»±ng, trong 10 năm qua cả nÆ°á»›c Ä‘ã xây dá»±ng má»›i và cải tạo được khoảng 700 triệu m2 sàn nhà ở, má»—i năm xây dá»±ng má»›i được khoảng 70 triệu m2 sàn. Hiện tại số m2 tính theo đầu người khoảng 16m2. Định hÆ°á»›ng phát triển đến năm 2020, số m2 nhà ở bình quân trên đầu người là 25m2 vá»›i số dân dá»± kiến là 100 triệu dân. NhÆ° vậy, đến năm 2020 chúng ta cần khoảng 2,5 tá»· m2 sàn nhà ở, trong khi Ä‘ó hiện tại có khoảng 1,5 tá»· m2 sàn, trong 10 năm tá»›i Việt Nam cần xây dá»±ng 1 tá»· m2 sàn nhà ở nữa (má»—i năm 100 triệu m2)

Đối vá»›i năm 2011, nhiều thách thức nhÆ°ng vẫn có thời cÆ¡:


Mục tiêu của năm là hạn chế lạm phát, trong các giải pháp để chống lạm phát có nhiều, trong Ä‘ó biện pháp quyết liệt nhất là siết chặt tín dụng, giảm chi tiêu công, giảm đầu tÆ°, hoãn các dá»± án chÆ°a cần thiết khởi công,…(Theo Nghị quyết 11 của Chính phủ). Khống chế tốc Ä‘á»™ tăng trưởng tín dụng dÆ°á»›i 20%, tăng lãi suất, tăng tá»· giá,…tức là dùng các Ä‘òn bẩy kinh tế để hãm bá»›t nhu cầu đầu tÆ° bằng dòng tiền cung ứng ra thị trường.

Vì thế, năm nay ngành bất Ä‘á»™ng sản sẽ có khó khăn nhất định. Nhiều doanh nghiệp sẽ phải “nghiến răng” chịu Ä‘á»±ng, bằng nhiều cách có thể tháo gỡ khó khăn nhÆ° liên doanh, liên kết kêu gọi vốn, cùng quá thì bán dá»± án. Nhìn chung ở khu vá»±c Hà Ná»™i, bất Ä‘á»™ng tăng cÅ©ng có Ä‘á»™ trá»… của nó và giảm cÅ©ng có Ä‘á»™ trá»… của nó. Hiện tại các dá»± án Ä‘ang xây dá»±ng dở dang, vật liệu xây dá»±ng tăng lên những vẫn cứ phải mua để xây. Nhiều dá»± án khôn ngoan thì quy đổi ra USD để đảm bảo giá đầu ra vẫn tăng, giá đầu ra của những dá»± án nào mà ký hoàn toàn bằng tiền Việt mà không có quy đổi thì cÅ©ng nhanh chóng hoàn thiện mà bán, càng để lâu càng khó khăn vì tá»· giá ngày càng tăng nên lợi nhuận sẽ giảm Ä‘i.
Tuy nhiên, thị trường vẫn có thời cÆ¡ khi má»™t số tín hiệu cho thấy khi giá vàng tăng, giá USD tăng, thị trường chứng khoán thì không biết Ä‘ã đến Ä‘áy chÆ°a, nhÆ°ng suy giảm rất nhiều thiếu minh bạch,…Vì thế, hiện có má»™t xu hÆ°á»›ng là Chính phủ giảm dòng tiền vào bất Ä‘á»™ng thì người dân lại Ä‘ang đổ tiền vào bất Ä‘á»™ng sản, mà tiền ở trong dân thì cÅ©ng khá lá»›n. Tại Hà Ná»™i, giao dịch về bất Ä‘á»™ng sản là Ä‘ang tăng lên, giá cả tăng lên. Người dân Ä‘ang có xu hÆ°á»›ng tích trữ hoặc chuyển sang mua bất Ä‘á»™ng sản để tránh sá»± mất giá của đồng tiền.

Kết luận cho nhận định về thị trường bất Ä‘á»™ng sản năm 2011, Thứ trưởng Nguyá»…n Trần Nam ví von “nguồn cung vẫn tăng mạnh, vì thấy khó dá»± Ä‘oán quá, tôi cho rằng thị trường vẫn bình bình nhÆ° năm 2010, cÅ©ng không phải là sốt nóng, cÅ©ng không đến ná»—i Ä‘óng băng, thị trường vẫn cứ túc tắc, trong cái khó lại ló cái khôn”.
 Theo Cafef
Quản Lý Sàn
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Quân Dien thoai 0914.71.9889
Tư vấn bán chung cư Hà Nội
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Hải Dien thoai 0969 31 7989
Phản ánh - Khiếu nại
Tu van Hotline Dien thoai 0905 312 668
Dự án tiêu biểu
chung cư parkview residence Goldmark city chung cu hp landmark tower
DMCA
chungcunhadep.com value chungcunhadep.com Real PR
chungcunhadep.com Trust chungcunhadep.com Alexa/PageRank