Tìm kiếm
Hôm nay ngày : 21-08-2019
Tổng số tin : 221706

Bất động sản hạ giá: tín hiệu tích cực!

Lượt xem: 1199 - Ngày đăng : 29.11.2011
------------------------------------------------------------------------------------------------

 Quảng Cáo!
 Mở bán đợt 1 chung cư An Bình City 232 Phạm Văn Đồng
 Mở bán đợt 1 chung cư The Golden Palm Lê Văn Lương
 Mở bán đợt 1 chung cư Chung cư Quảng An CĐT Tân Hoàng Minh
------------------------------------------------------------------------------------------------

Việc hạ giá bán BĐS hiện nay cần được xem nhÆ° tín hiệu tốt hÆ¡n là tín hiệu xấu cho thị trường BĐS Việt Nam.

 

Việc má»™t số các doanh nghiệp giảm giá bán trên thị trường bất Ä‘á»™ng sản (BĐS) trong thời gian gần Ä‘ây Ä‘ã gây nên nhiều lo ngại về sá»± đổ vỡ của ngành BĐS Việt Nam. Thị trường BĐS Việt Nam Ä‘ang gặp phải những khó khăn gì và việc hạ giá bán BĐS là tín hiệu nên vui hay nên buồn?

Hai căn bệnh trầm kha: nóng sốt hoặc Ä‘óng băng

Vá»›i má»™t đất nÆ°á»›c Ä‘ang phát triển có đến 85 triệu dân và quá trình Ä‘ô thị hóa diá»…n ra nhanh chóng nhÆ° ở Việt Nam thì nhu cầu BĐS rất cao, đặc biệt là phân khúc bất Ä‘á»™ng sản giá rẻ và trung bình. Trong khi Ä‘ó nguồn cung BĐS vốn Ä‘ã thấp lại liên tục bị đầu cÆ¡, ghìm giữ, càng trở nên rất hạn hẹp. Nhu cầu cao, nguồn cung thấp Ä‘ã dẫn đến tình trạng hoặc Ä‘óng băng hoặc nóng sốt trên thị trường BĐS Việt Nam.

Cụ thể, khi thị trường thuận lợi, nhu cầu tăng cao sẽ làm giá tăng, giá tăng cá»™ng vá»›i nguồn cung thấp sẽ gây nên tình trạng nóng sốt. Ngược lại, khi thị trường không thuận lợi, nhu cầu giảm trong khi nguồn cung vẫn thấp sẽ làm cho mức giá không giảm Ä‘áng kể, sá»± chênh lệch về mức giá kỳ vọng giữa người mua và người bán sẽ làm giao dịch sụt giảm dẫn đến tình trạng Ä‘óng băng trên thị trường.

 

Rõ ràng, sá»± nóng sốt hoặc Ä‘óng băng trên thị trường BĐS nÆ°á»›c ta xuất phát từ chính yếu kém của thị trường này. NhÆ°ng cần phải khẳng định rằng việc tài trợ vốn cho hoạt Ä‘á»™ng đầu cÆ¡ BĐS của các ngân hàng Ä‘ã làm cho tình trạng này thêm trầm trọng. Ngoài ra, khi các ngân hàng hậu thuẫn nguồn vốn cho các doanh nghiệp BĐS má»™t cách quá mức Ä‘ã hình thành “rủi ro đạo đức” trong hoạt Ä‘á»™ng kinh doanh BĐS.

Việc huy Ä‘á»™ng vốn vay dá»… dàng, tá»· lệ nợ/vốn chủ sở hữu rất cao và “trách nhiệm hữu hạn” đối vá»›i phần vốn góp ít ỏi Ä‘ã làm cho các doanh nghiệp này có Ä‘á»™ng cÆ¡ không chỉ thá»±c hiện các hoạt Ä‘á»™ng đầu tÆ° rủi ro, mà còn theo Ä‘uổi các dá»± án có suất sinh lợi kỳ vọng thấp nhÆ°ng có lợi nhuận cao trong trường hợp thành công.

Giả định rằng, doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu là E, phải Ä‘i vay để đầu tÆ° dá»± án và tổng số tiền phải trả khi dá»± án hoàn thành là D, doanh thu ròng dá»± án là R. Nếu sau khi đầu tÆ° D+E < R thì doanh nghiệp có lợi, ngược lại nếu D+E > R thì doanh nghiệp bị lá»—, mất Ä‘i phần vốn góp của mình và có thể phá sản. Tuy nhiên, do tá»· lệ vốn góp E là rất thấp so vá»›i vốn vay D, trong khi dá»± án nếu thành công sẽ tạo ra doanh thu R rất lá»›n và do Ä‘ó lợi nhuận rất cao Ä‘ã làm cho các doanh nghiệp BĐS có xu hÆ°á»›ng đầu tÆ° rủi ro.

Ngoài ra, tâm lý “sợ đổ vỡ” nếu buá»™c các doanh nghiệp BĐS trả nợ bằng mọi giá của các ngân hàng thÆ°Æ¡ng mại và sau Ä‘ó là của ngân hàng Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã hình thành nên tâm lý “được hệ thống ngân hàng bảo lãnh ngầm” trong các doanh nghiệp BĐS.

Có nghÄ©a là nếu thị trường thuận lợi, dá»± án thành công thì các doanh nghiệp BĐS được hưởng lợi lá»›n, ngược lại thị trường bất lợi thì các NHTM sẽ tiếp tục bÆ¡m vốn cho các doanh nghiệp BĐS đến khi thị trường thuận lợi.

Điều này càng khuyến khích các doanh nghiệp BĐS đầu tÆ° rủi ro hÆ¡n bởi nếu thành công thì hưởng lợi lá»›n (cho dù xác suất thành công ngày càng thấp) nhÆ°ng nếu thất bại thì hệ thống ngân hàng, mà thá»±c chất là nền kinh tế sẽ gánh chịu thay. Đây là lý do tại sao ngành kinh doanh BĐS ngày càng rủi ro và tín dụng BĐS ngày càng xấu.

Tín hiệu tích cá»±c

Việc các doanh nghiệp BĐS hạ giá bán dÆ°á»›i áp lá»±c thanh khoản, áp lá»±c trả nợ ngân hàng cho thấy tác Ä‘á»™ng của chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà nÆ°á»›c trong thời gian qua. Điều này Ä‘ã phần nào khẳng định hai vấn đề: thứ nhất, ngành BĐS Việt Nam Ä‘ang sống quá phụ thuá»™c vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng, và ở chừng má»±c nào Ä‘ó các doanh nghiệp BĐS không quan tâm Ä‘úng mức rủi ro tài chính trong kinh doanh BĐS. Thứ hai, BĐS Việt Nam Ä‘ang bị định giá cao và cần phải giảm giá để thị trường có trạng thái cân bằng cung cầu má»›i.

Trong thời gian dài, thị trường BĐS được nuôi dưỡng bởi nguồn vốn bất tận từ hệ thống ngân hàng, nguồn vốn này được chống lÆ°ng bằng chính sách tiền tệ mở rá»™ng quá mức. Điều này Ä‘ã nuôi dưỡng tâm lý á»· lại của các doanh nghiệp BĐS đối vá»›i nguồn vốn hệ thống ngân hàng, làm cho các doanh nghiệp BĐS ngày càng kinh doanh rủi ro, vay nợ ngày càng cao.

Do Ä‘ó khi chính sách tiền tệ được thắt chặt dÆ°á»›i áp lá»±c lạm phát, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng bị hạn chế, các doanh nghiệp BĐS đối mặt vá»›i nguy cÆ¡ mất thanh khoản và phá sản ngày càng cao. Kết quả là chất lượng tài sản của các doanh nghiệp BĐS ngày càng xấu và chất lượng nợ xấu trong lÄ©nh vá»±c BĐS của hệ thống ngân hàng ngày càng tăng.

Có thể khẳng định rằng Ä‘ây là thời Ä‘iểm xấu nhất của thị trường BĐS trong nhiều năm trở lại Ä‘ây. Vì vậy, sẽ không có gì lạ nếu các doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng và thậm chí các quan chức ngành xây dá»±ng kêu gọi cứu thị trường BĐS.

Việc cứu thị trường BĐS có lẽ là việc cần làm nhÆ°ng nên bằng cách Ä‘Æ°a thị trường này ngày càng phát triển theo hÆ°á»›ng cung – cầu xích lại gần nhau hÆ¡n nhằm đảm bảo doanh nghiệp bán được và người mua nhà có đủ khả năng mua, có nghÄ©a là phải tiếp tục hạ mức giá BĐS về giá trị thá»±c.

Để làm được Ä‘iều này thì không còn cách nào khác, ngân hàng Nhà nÆ°á»›c cần tiếp tục hạn chế tín dụng đổ vào BĐS, buá»™c các doanh nghiệp giảm giá bán và do Ä‘ó cung thật và cầu thật gặp nhau để giải quyết phần nào nhu cầu nhà ở cho người dân và cÅ©ng giúp làm sạch tài sản xấu trong “báo cáo tài chính thật” của các doanh nghiệp BĐS lẫn trong hệ thống ngân hàng.

Tiếp tục hạn chế tín dụng BĐS chắc chắn sẽ làm cho má»™t số doanh nghiệp BĐS phá sản và Ä‘ây cÅ©ng là Ä‘iều nên làm, bởi vì cần phải Ä‘Æ°a ká»· luật thị trường vào thị trường vốn thiếu ká»· luật này. Chỉ khi nào ká»· luật thị trường được thá»±c thi thì các doanh nghiệp BĐS má»›i hết đầu tÆ° rủi ro và do Ä‘ó hạn chế tình trạng “rủi ro đạo đức” trên thị trường BĐS.

Người hưởng lợi của quá trình tăng cường ká»· luật thị trường này không ai khác là chính các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà và sau Ä‘ó là toàn nền kinh tế. Vì vậy, việc hạ giá bán BĐS hiện nay cần được xem nhÆ° tín hiệu tốt hÆ¡n là tín hiệu xấu cho thị trường BĐS Việt Nam.

 

Tiếp tục hạn chế tín dụng BĐS chắc chắn sẽ làm cho má»™t số doanh nghiệp BĐS phá sản và Ä‘ây cÅ©ng là Ä‘iều nên làm bởi vì cần phải Ä‘Æ°a ká»· luật thị trường vào thị trường vốn thiếu ká»· luật này. Chỉ khi nào ká»· luật thị trường được thá»±c thi thì các doanh nghiệp BĐS má»›i hết đầu tÆ° rủi ro và do Ä‘ó hạn chế tình trạng “rủi ro đạo đức” trên thị trường BĐS.

Theo SGTT

 

Quản Lý Sàn
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Quân Dien thoai 0914.71.9889
Tư vấn bán chung cư Hà Nội
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Hải Dien thoai 0969 31 7989
Phản ánh - Khiếu nại
Tu van Hotline Dien thoai 0905 312 668
Dự án tiêu biểu
chung cư parkview residence Goldmark city chung cu hp landmark tower
DMCA
chungcunhadep.com value chungcunhadep.com Real PR
chungcunhadep.com Trust chungcunhadep.com Alexa/PageRank