Tìm kiếm
Hôm nay ngày : 20-08-2019
Tổng số tin : 221706

“Hợp đồng góp vốn” có giá trị pháp lí như thế nào?

Lượt xem: 1327 - Ngày đăng : 24.08.2011
------------------------------------------------------------------------------------------------

 Quảng Cáo!
 Mở bán đợt 1 chung cư An Bình City 232 Phạm Văn Đồng
 Mở bán đợt 1 chung cư The Golden Palm Lê Văn Lương
 Mở bán đợt 1 chung cư Chung cư Quảng An CĐT Tân Hoàng Minh
------------------------------------------------------------------------------------------------

Trong bối cảnh khó khăn về tài chính hiện nay, tìm ra giải pháp dung hòa giữa quy định và nhu cầu thá»±c tế về huy Ä‘á»™ng vốn cho doanh nghiệp bất Ä‘á»™ng sản là má»™t vấn đề không dá»…. Có quá nhiều quy định bó buá»™c, không rõ ràng.

 



Khó khăn

 

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản và Luật Nhà ở, chủ đầu tÆ° được quyền huy Ä‘á»™ng vốn bằng cách bên góp vốn ứng tiền trÆ°á»›c. NhÆ°ng để được phép huy Ä‘á»™ng vốn theo kiểu này, dá»± án đầu tÆ° phải hoàn thành xong phần móng công trình (Ä‘iều 39, Luật Nhà ở). Trong quá trình triển khai dá»± án, các chủ đầu tÆ° thường lách quy định, huy Ä‘á»™ng vốn bằng các hình thức: hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc vay vốn vá»›i người mua nhà (kể cả việc huy Ä‘á»™ng vốn ngay sau khi dá»± án đầu tÆ° được phê duyệt).

Theo Nghị định 71 chủ đầu tÆ° dá»± án phát triển nhà ở phải sá»­ dụng vốn Ä‘ã huy Ä‘á»™ng vào Ä‘úng mục Ä‘ích xây dá»±ng dá»± án phát triển nhà ở. Những trường hợp huy Ä‘á»™ng vốn không Ä‘úng các hình thức và không Ä‘áp ứng đủ các Ä‘iều kiện quy định thì hợp đồng không có giá trị pháp lý và bên huy Ä‘á»™ng vốn bị xá»­ lý theo quy định hiện hành. Chính vì thế các giao dịch liên quan đến hợp đồng có “yếu tố góp vốn” (nhất là các giao dịch góp vốn trÆ°á»›c khi Nghị định 71 có hiệu lá»±c) bị cấm hoàn toàn. Đa số các phòng công chứng, các cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c không triển khai các nghiệp vụ có liên quan đến loại hợp đồng này (công chứng, chứng thá»±c,…).

Thá»±c tế, các loại hợp đồng dạng góp vốn giữa chủ đầu tÆ° và người mua nhà chiếm số lượng rất lá»›n trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng. Tuy nhiên người mua nhà muốn chuyển nhượng, thá»±c hiện các giao dịch liên quan đến hợp đồng góp vốn không biết dá»±a vào quy định nào. Điều này gây không ít khó khăn, phiền toái, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên Ä‘ã lỡ góp vốn mua nhà.

Ngoài ra, pháp luật quy định việc huy Ä‘á»™ng vốn cho dá»± án bất Ä‘á»™ng sản chỉ được thá»±c hiện trong phạm vi 20% số lượng nhà ở trong má»—i dá»± án. Đối vá»›i nhiều nhà đầu tÆ° con số 20% là không đủ cho nhu cầu vốn ban đầu và nếu muốn có thêm nguồn vốn để đầu tÆ° xây dá»±ng, doanh nghiệp buá»™c phải tìm cách tá»± cứu mình bằng nhiều cách khác nhau. Trong Ä‘ó, nguồn đầu tÆ° của chính khách hàng (góp vốn ngoài 20%) vẫn là kênh huy Ä‘á»™ng vốn “truyền thống”, nhÆ°ng do bị cấm nên chủ đầu tÆ° buá»™c phải lách các quy định có lợi cho mình.

… những hệ lụy

Trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, nếu chủ đầu tÆ° không xác nhận giao dịch hợp đồng góp vốn thì bên mua nhà có thể ép chủ đầu tÆ° chấm dứt hợp đồng góp vốn và Ä‘òi lại số tiền Ä‘ã thanh toán. Người mua nhà nếu được trang bị chút kiến thức về pháp luật thì việc yêu cầu chấm dứt càng trở nên Ä‘Æ¡n giản vì nếu chủ đầu tÆ° không đồng ý phÆ°Æ¡ng án họ Ä‘Æ°a ra, họ có thể dá»±a vào yếu tố pháp lý giao dịch để “dọa” chủ đầu tÆ° hủy hợp đồng góp vốn.

Trường hợp người mua nhà gây khó dá»… cho chủ đầu tÆ° nhÆ° nói trên không phải hiếm, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn về tài chính nhÆ° hiện nay. Trong khi Ä‘ó, chủ đầu tÆ° không thể cam kết vá»›i khách hàng của mình trường hợp chuyển nhượng và xác nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có đảm bảo cÆ¡ sở pháp lý hay không, vì Nghị định 71 không có quy định chuyển tiếp xá»­ lý các vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn Ä‘ã ký trÆ°á»›c ngày nghị định này có hiệu lá»±c.

Nhằm gỡ thế bí, nhiều chủ đầu tÆ° thá»±c hiện phÆ°Æ¡ng án ký chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tÆ°Æ¡ng lai sau khi dá»± án Ä‘áp ứng các yêu cầu pháp lý mua bán theo Ä‘úng Nghị định 71. Việc này sẽ giúp khách hàng của họ yên tâm hÆ¡n khi mua bán vì giao dịch được trả về Ä‘úng bản chất của nó, Ä‘iều quan trọng hÆ¡n là việc chuyển đổi sẽ hợp thức hóa giao dịch góp vốn. Ngoài ra, thông qua hợp đồng mua bán, các bên sẽ dá»… dàng hÆ¡n khi đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho người có nhu cầu. Tuy nhiên do không có quy định hÆ°á»›ng dẫn cụ thể nên không ai dám chắc việc chuyển đổi này có được chấp thuận hay không và quyền lợi của chủ đầu tÆ° cÅ©ng nhÆ° người mua nhà vẫn không có gì đảm bảo.

Chủ đầu tÆ° loay hoay tìm “phao”

Bất chấp các quy định cấm, trên thá»±c tế nhiều chủ đầu tÆ° vẫn thá»±c hiện các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tÆ°Æ¡ng lai nhÆ°ng núp dÆ°á»›i bóng huy Ä‘á»™ng vốn nhÆ° trÆ°á»›c Ä‘ây. Để hợp thức hóa hợp đồng huy Ä‘á»™ng vốn, má»™t số chủ đầu tÆ° thậm chí còn thu tiền của khách nhÆ°ng không cung cấp hóa Ä‘Æ¡n tài chính theo quy định mà thay bằng phiếu thu thá»±c tế (nhằm tránh những rắc rối thủ tục xá»­ lý thu hồi hóa Ä‘Æ¡n Ä‘ã cung cấp cho khách hàng trong giao dịch góp vốn trÆ°á»›c Ä‘ó). Chủ đầu tÆ° cam kết sẽ giữ số tiền cho khách để triển khai xây dá»±ng các hạng mục công trình. Sau này khi dá»± án Ä‘ã đảm bảo yếu tố pháp lý chuyển nhượng, hai bên sẽ ký lại hợp đồng mua bán và thanh lý hợp đồng góp vốn.

Tuy nhiên theo Thông tÆ° số 153/2010/TT-BTC ngày 28-9-2010 của Bá»™ Tài chính, việc làm này hoàn toàn bị cấm vì cứ má»—i thời Ä‘iểm huy Ä‘á»™ng vốn, chủ đầu tÆ° (bên bán) phải xuất hóa Ä‘Æ¡n cho bên mua dù hình thức giao dịch nhÆ° thế nào. Do cÆ¡ quan thuế chỉ thá»±c hiện thu thuế, đảm bảo tránh thất thu, không có trách nhiệm xem xét tính chất pháp lý giao dịch trÆ°á»›c khi thu thuế nên vấn đề này thường xuyên bị bỏ qua.

Má»™t cách lách khác, chủ đầu tÆ° sẽ ký thỏa thuận đặt cọc vá»›i khách hàng. Điều khác thường là số tiền đặt cọc do các bên thỏa thuận thường rất lá»›n, thậm chí giá trị cọc có thể lên tá»›i 50-70% giá trị hợp đồng. Số tiền này vừa là má»™t khoản cọc theo quy định nhÆ°ng thá»±c tế Ä‘ây là cách huy Ä‘á»™ng vốn trá hình. Nhiều khách hàng đặt vấn đề số tiền cọc lá»›n đến thế thì khi bên mua không tiếp tục thá»±c hiện hợp đồng xá»­ lý cọc sẽ thá»±c hiện nhÆ° thế nào để tránh rủi ro thiệt thòi cho mình.

Từ thá»±c tế trên cho thấy hàng loạt giao dịch góp vốn hiện nay Ä‘ang có nguy cÆ¡ rÆ¡i vào “bẫy kép” do chính các bên tá»± tạo ra, thậm chí biết nhÆ°ng vẫn làm và sẵn sàng gánh chịu các rủi ro, hậu quả. Điều này sẽ làm méo mó các giao dịch pháp lý, góp phần gia tăng các khiếu nại, tranh chấp, cÅ©ng nhÆ° gây thiệt hại cho các bên có liên quan. Thiết nghÄ© các cÆ¡ quan chức năng nên sá»›m có quy định giải quyết, tháo gỡ những khó khăn của các nhà đầu tÆ° và người mua nhà. Đặc biệt cần có quy định rõ ràng hÆ¡n cách thức xá»­ lý các giao dịch góp vốn phân chia nhà được ký trÆ°á»›c thời Ä‘iểm Nghị định 71 có hiệu lá»±c, có cÆ¡ chế hài hòa giữa các quy định bắt buá»™c, nhu cầu thá»±c tế của các doanh nghiệp trong bối cảnh tình hình khó khăn chung nhÆ° hiện nay.

Theo Luật sÆ° Huỳnh Trung Hiếu, Kinh tế Sài gòn

Quản Lý Sàn
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Quân Dien thoai 0914.71.9889
Tư vấn bán chung cư Hà Nội
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Hải Dien thoai 0969 31 7989
Phản ánh - Khiếu nại
Tu van Hotline Dien thoai 0905 312 668
Dự án tiêu biểu
chung cư parkview residence Goldmark city chung cu hp landmark tower
DMCA
chungcunhadep.com value chungcunhadep.com Real PR
chungcunhadep.com Trust chungcunhadep.com Alexa/PageRank