TS. Trần Quang Huy, Trưởng Bá»™ môn đất Ä‘ai, Đại học Luật Hà Ná»™i cho rằng, giữa Hiến pháp 1992, Luật Đất Ä‘ai 2003 và Bá»™ luật Dân sá»± 2005 chÆ°a có sá»± thống nhất về sở hữu đối vá»›i đất Ä‘ai.

Bởi lẽ, trong khi Hiến pháp và Luật Đất Ä‘ai xác định đất Ä‘ai thuá»™c sở hữu toàn dân, Nhà nÆ°á»›c là người đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý, thì Bá»™ luật Dân sá»± lại xác định đất Ä‘ai thuá»™c hình thức sở hữu Nhà nÆ°á»›c.

Đánh giá về Báo cáo rà soát Luật đất Ä‘ai 2003, TS. Phạm SÄ© Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Há»™i xây dá»±ng Việt Nam nhất trí dùng "quyền sở hữu Nhà nÆ°á»›c” thay cho "quyền sở hữu toàn dân”. Tuy nhiên, theo ông Liêm, muốn nhÆ° vậy thì Ä‘iều đầu tiên là phải sá»­a Hiến pháp chứ không phải chỉ có sá»­a Luật Đất Ä‘ai. Ông Liêm cho rằng: "Nói sở hữu Nhà nÆ°á»›c tuy nhiên Nhà nÆ°á»›c lại là má»™t phạm trù rất rá»™ng. Tuy Luật không đề cập, thậm chí cấm nhÆ°ng UBND xã cÅ©ng thu hồi đất của dân vá»›i danh nghÄ©a của Nhà nÆ°á»›c. Cho nên Nhà nÆ°á»›c phải xác định rõ”.

Ông Nguyá»…n Ngọc Tuấn, Chủ tịch Há»™i thẩm định giá Việt Nam cÅ©ng cho rằng, trong vấn đề sở hữu đất Ä‘ai, thá»±c tế cho thấy khái niệm sở hữu toàn dân để dẫn tá»›i sá»± hiểu lầm đất Ä‘ai là vô chủ, vì sở hữu toàn dân là má»™t khái niệm mông lung, thá»±c chất là không có chủ thể. Trên thá»±c tế, không có má»™t tài sản nào mà mọi người là chủ, cÅ©ng tức là vô chủ. Từ Ä‘ó không thể có hiệu quả trong quản lý. Theo ông Tuấn, nên sá»­a và khẳng định rõ "Nhà nÆ°á»›c là chủ sở hữu đất Ä‘ai”, người dân chỉ được Nhà nÆ°á»›c giao cho quyền sá»­ dụng đất Ä‘ai, bất cứ sá»± vi phạm nào đối vá»›i đất Ä‘ai là vi phạm quyền của Nhà nÆ°á»›c chứ không thể là vi phạm quyền của toàn dân, tức là không của ai cả. Từ Ä‘ó, "việc luật hóa các căn cứ để cÆ¡ quan Nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục Ä‘ích sá»­ dụng đất là rất cần thiết.

Ông Tuấn nhìn nhận rằng, giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm nhất trong cÆ¡ chế, chính sách tài chính của Luật đất Ä‘ai. Thá»±c tế những năm qua cho thấy giá đất luôn biến Ä‘á»™ng theo xu hÆ°á»›ng tăng. Việc quy định giá đất sát vá»›i giá thị trường là rất khó khả thi và cứ phải rượt Ä‘uổi theo giá thị trường. "Chính vì vậy việc giao cho các UBND địa phÆ°Æ¡ng vào tháng 1 hàng năm công bố giá đất là không khả thi vì thá»±c tế giá cả thị trường của đất thậm chí thay đổi hàng tháng, hàng tuần. Vì vậy, Nhà nÆ°á»›c phải chủ Ä‘á»™ng định giá đất má»™t cách hợp lý để người dân và tổ chức thá»±c hiện các nghÄ©a vụ tài chính vá»›i Nhà nÆ°á»›c trong việc sá»­ dụng đất, giá phải được ổn định và công khai minh bạch” - ông Tuấn bày tỏ.

Theo bà Nguyá»…n Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Ná»™i, nếu sá»­a đổi được vấn đề sở hữu thì hàng loạt vấn đề tiếp sau phải thay đổi theo. Còn nếu không sá»­a đổi được thì việc rà soát các văn bản pháp luật phải tìm ra những bất cập, hạn chế, thiếu sót để từng bÆ°á»›c khÆ¡i thông đối vá»›i các quyền của người sá»­ dụng đất. Trong khi Ä‘ó, bà Nguyá»…n Thị Thu Ngà, Phó Phòng pháp chế, Công ty Vinaconex-ITC cho rằng, việc tổ chức cá nhân nÆ°á»›c ngoài chỉ được sở hữu căn há»™ chung cÆ° mà không được sở hữu nhà riêng lẻ là quá chặt chẽ và không hợp lý.

Bà Ngà phân tích rằng: "Trên thá»±c tế người nÆ°á»›c ngoài ở Việt Nam có nhu cầu mua nhà riêng lẻ chứ không có nhu cầu mua căn há»™. Đó là xét về nhu cầu thị trường. Còn đứng trên bình diện gìn giữ ká»· cÆ°Æ¡ng luật pháp thì việc sở hữu nhà riêng lẻ hay căn há»™ đều không hề gây ảnh hưởng hay thiệt hại gì, mức Ä‘á»™ an toàn giống hệt nhau. Vì má»™t người khi sở hữu nhà riêng lẻ thì đồng thời không có quyền sở hữu mảnh đất có ngôi nhà Ä‘ó, kể cả người nÆ°á»›c ngoài lẫn công dân Việt Nam. Đất Ä‘ai là sở hữu của Nhà nÆ°á»›c, nhà nÆ°á»›c có quyền giải tỏa, mua lại theo giá quy định trong trường hợp cần thiết. Vậy thì các nhà lập pháp còn Ä‘iều gì phải quan ngại khi quyết định hạn chế quyền mua nhà riêng lẻ của người nÆ°á»›c ngoài?”.

Theo bà Ngà, Luật ban hành chỉ có tính khả thi khi xuất phát từ nhu cầu thá»±c tế của con người. "Đã có cÆ¡ quan nào để ý đến việc thống kê xem có bao nhiêu căn há»™ Ä‘ã được bán cho người nÆ°á»›c ngoài trong 3 năm qua, kể từ khi Nghị quyết 19/2008/QH12 ban hành? Trong khi trên thá»±c tế nhu cầu mua nhà của Người nÆ°á»›c ngoài ở Việt Nam lại không nhỏ. Vậy tại sao nghịch lý này lại tồn tại? Phải chăng vì các Ä‘iều luật được làm ra theo kiểu "ban hành để không thể thá»±c hiện?” - bà Ngà Ä‘Æ°a ra câu hỏi. Theo bà Ngà, người nÆ°á»›c ngoài phần lá»›n muốn mua nhà riêng lẻ ở Việt nam. Luật pháp nên cho phép họ làm Ä‘iều này. Có nhÆ° vậy Luật má»›i có tính khả thi và má»›i phù hợp vá»›i thá»±c tế, nếu không sẽ chỉ là Luật "chết”.

TS. Nguyá»…n Quang Tuyến, Trưởng bá»™ môn Luật đất Ä‘ai, Đại học Luật Hà Ná»™i Ä‘ã Ä‘Æ°a ra phân tích, Ä‘ánh giá mối quan hệ giữa Luật đất Ä‘ai vá»›i các đạo luật có liên quan. Theo Ä‘ó, ông Tuyến Ä‘ã nêu lên sá»± mâu thuẫn, chồng chéo của Luật đất Ä‘ai vá»›i Luật khiếu nại, tố cáo; Luật kinh doanh Bất Ä‘á»™ng sản; Luật Xây dá»±ng; Luật nhà ở 2005; Luật Đầu tÆ°. Đơn cá»­, về trình tá»± giải quyết khiếu nại tố cáo, Luật đất Ä‘ai không sá»­ dụng thuật ngữ "Khiếu nại lần 2”, trong khi Ä‘ó, Luật khiếu nại lại sá»­ dụng thuật ngữ "khiếu nại lần 2”. Đặc biệt, Luật đất Ä‘ai sá»­ dụng thuật ngữ "quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung Æ°Æ¡ng về khiếu nại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp huyện là quyết định giải quyết cuối cùng”, nhÆ°ng Luật khiếu nại, tố cáo không đề cập đến thuật ngữ "quyết định giải quyết cuối cùng”.

Theo Đại Đoàn Kết