Tìm kiếm
Hôm nay ngày : 26-06-2019
Tổng số tin : 221706

Giá trị và giá cả bất động sản

Lượt xem: 1238 - Ngày đăng : 18.01.2011
------------------------------------------------------------------------------------------------

 Quảng Cáo!
 Mở bán đợt 1 chung cư An Bình City 232 Phạm Văn Đồng
 Mở bán đợt 1 chung cư The Golden Palm Lê Văn Lương
 Mở bán đợt 1 chung cư Chung cư Quảng An CĐT Tân Hoàng Minh
------------------------------------------------------------------------------------------------

1. Giá trị bất Ä‘á»™ng sản

Trên lý thuyết, người ta có thể Ä‘ánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lÄ©nh vá»±c bất Ä‘á»™ng sản.

Tại hầu hết các nÆ°á»›c phát triển, định nghÄ©a giá trị thị trường của bất Ä‘á»™ng sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.

Má»™t số nÆ°á»›c phát triển Ä‘ã Ä‘Æ°a ra chuẩn má»±c thống nhất về thá»±c hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong Ä‘ó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của má»™t bất Ä‘á»™ng sản trên má»™t thị trường cạnh tranh và công khai dÆ°á»›i tất cả các Ä‘iều kiện cần thiết đối vá»›i việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xá»­ thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

Nói má»™t cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên má»™t thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghÄ©a vá»›i giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.

Má»™t khái niệm về giá trị khác trong lÄ©nh vá»±c bất Ä‘á»™ng sản là giá trị đầu tÆ° dá»±a trên những thông số hay giả định của nhà đầu tÆ°. Để minh họa về giá trị đầu tÆ°, có thể nêu trường hợp má»™t công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp má»™t khu biệt thá»± và căn há»™ cÅ© kỹ nhÆ°ng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sá»­. Lợi ích kinh doanh có được từ dá»± án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng Ä‘áng cho chi phí xây dá»±ng mà công ty này Ä‘ã bỏ ra.

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những Æ°u Ä‘ãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dá»± án được nhà nÆ°á»›c hay cá»™ng đồng khuyến khích. Không tính đến Æ°u Ä‘ãi về thuế, giá trị thị trường của bất Ä‘á»™ng sản này tÆ°Æ¡ng đối thấp nhÆ°ng cá»™ng vào hệ số thuế Æ°u Ä‘ãi thì giá trị của dá»± án sẽ được Ä‘ánh giá tích cá»±c hÆ¡n trong con mắt của các nhà đầu tÆ°.

NhÆ°ng thiết thân nhất vá»›i phần lá»›n con người vẫn là giá trị sá»­ dụng của bất Ä‘á»™ng sản. Đây là giá trị đối vá»›i má»™t cá nhân có nhu cầu sá»­ dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lá»›n những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.

Ví dụ nhÆ° chủ má»™t ngôi nhà là má»™t người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây má»™t hồ bÆ¡i nÆ°á»›c nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và nhÆ° vậy giá trị sá»­ dụng của hồ bÆ¡i này tÆ°Æ¡ng xứng vá»›i số tiền 200 triệu Ä‘ã bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vá»±c có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho má»™t ngôi nhà có hồ bÆ¡i. NhÆ° vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hÆ¡n các ngôi nhà khác, chỉ hÆ¡n khoảng 80 triệu nhÆ°ng tính về giá trị sá»­ dụng thì nó hấp dẫn hÆ¡n.

Trong bất Ä‘á»™ng sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sá»­a sang, nâng cấp hay xây dá»±ng lại má»™t bất Ä‘á»™ng sản nào Ä‘ó. Ví dụ nhÆ° số tiền bảo hiểm cho việc xây dá»±ng lại má»™t tòa nhà bị hÆ° hại do hỏa hoạn, lụt lá»™i... đều dá»±a trên chi phí xây dá»±ng lại cấu trúc tòa nhà.

Khi Ä‘ánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí Æ°á»›c tính để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh. Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để Ä‘óng thuế. Giá trị thẩm định thường được tính trên cÆ¡ sở giá trị thị trường .

Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chÆ°a quan tâm là giá trị hoạt Ä‘á»™ng doanh nghiệp liên quan đến hoạt Ä‘á»™ng kinh doanh của má»™t doanh nghiệp trên má»™t bất Ä‘á»™ng sản nào Ä‘ó và giá trị thanh lý của bất Ä‘á»™ng sản.

2. Giá cả bất Ä‘á»™ng sản

2.1. Khái niệm,phân loại giá cả BĐS:

CÅ©ng nhÆ° các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cÆ¡ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.

Đất Ä‘ai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất Ä‘ai má»™t phần do tá»± nhiên sinh ra, má»™t phần do con người khai thác sá»­ dụng đất Ä‘ai mang lại được gọi là “giá trị đất Ä‘ai” (địa tô tÆ° bản hoá). Lợi ích thu được từ đất Ä‘ai càng lá»›n thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất Ä‘ai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tá»›i đất Ä‘ai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất Ä‘ai được biểu hiện dÆ°á»›i hình thức tiền tệ, Ä‘ó chính là “giá cả của đất Ä‘ai” thường gọi là giá đất.

Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dá»±ng nên ngôi nhà.

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do Ä‘ó, giá cả BĐS có má»™t số đặc trÆ°ng riêng. Giá cả BĐS phụ thuá»™c vào mức Ä‘á»™ lợi ích sá»­ dụng, mức Ä‘á»™ khan hiếm tÆ°Æ¡ng đối và mức cầu của người mua.

Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhÆ°ng có má»™t số cách phân loại thông dụng sau Ä‘ây:

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy Æ°á»›c theo sá»± thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính nhÆ° sau:

Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sá»­ dụng đất

- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công trình này bị rủi ro trong sá»­ dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác định giá bảo hiểm thường dá»±a vào các chi phí xây dá»±ng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình.

- Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục Ä‘ích cân đối tài sản. Giá này dá»±a trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sá»­ dụng cho mục Ä‘ích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.

- Giá công trình xây dá»±ng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sá»­ dụng trong xây dá»±ng công trình. Đối vá»›i công trình nhiều tầng thì giá cần được Ä‘iều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bá»™ công trình Ä‘ó.

- Giá đất do Nhà nÆ°á»›c quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung Æ°Æ¡ng định ra trên cÆ¡ sở quy định khung giá của Nhà nÆ°á»›c và Ä‘iều kiện thá»±c tế của địa phÆ°Æ¡ng để làm căn cứ tính thuế đối vá»›i việc sá»­ dụng đất và chuyển quyền sá»­ dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sá»­ dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sá»­ dụng đất hoặc đấu thầu dá»± án có sá»­ dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất Ä‘ai năm 2003; tính giá trị quyền sá»­ dụng đất khi giao đất không thu tiền sá»­ dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất Ä‘ai năm 2003; xác định giá trị quyền sá»­ dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nÆ°á»›c khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lá»±a chọn hình thức giao đất có thu tiền sá»­ dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất Ä‘ai năm 2003; tính giá trị quyền sá»­ dụng đất để thu lệ phí trÆ°á»›c bạ chuyển quyền sá»­ dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sá»­ dụng đất để bồi thường khi Nhà nÆ°á»›c thu hồi đất sá»­ dụng vào mục Ä‘ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cá»™ng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất Ä‘ai năm 2003;

- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sá»­ dụng đất của má»™t mảnh đất nào Ä‘ó có thể thá»±c hiện được phù hợp vá»›i khả năng của người bán quyền sá»­ dụng đất và người mua quyền sá»­ dụng đất trong má»™t thị trường có sá»± tác Ä‘á»™ng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tá»± thoả thuận vá»›i nhau tại má»™t thời Ä‘iểm xác định. Giá quyền sá»­ dụng đất thá»±c tế trên thị trường trong Ä‘iều kiện bình thường là số tiền VND tính trên má»™t Ä‘Æ¡n vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thá»±c tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nhÆ° tăng giá do đầu cÆ¡, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buá»™c, quan hệ huyết thống;

Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nÆ°á»›c quy định thường ở trạng thái tÄ©nh và thấp trong khi Ä‘ó giá thị trường thì ở trạng thái Ä‘á»™ng và cao hÆ¡n giá của nhà nÆ°á»›c. Khi sá»± chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cá»±c trong việc giải quyết má»™t cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nÆ°á»›c và người sá»­ dụng đất. Sá»± tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nÆ°á»›c ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó Ä‘áp ứng hai hÆ°á»›ng của lÆ°u thông quyền sá»­ dụng đất (lÆ°u thông theo chiều dọc và lÆ°u thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sá»± chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt.

Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau Ä‘ây:

- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;

- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;

- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;

- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;

- Giá khởi Ä‘iểm đấu giá;

- Giá dùng cho mục Ä‘ích đầu tÆ°;

- Giá sá»­ dụng hiện thời;

- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;

- Giá dùng để bảo hiểm;

- Giá tính thuế;

- Giá trÆ°ng mua lại khi Chính phủ cần huy Ä‘á»™ng BĐS.

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS:

Giá cả BĐS tuỳ thuá»™c má»™t phần lá»›n vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lá»›n hÆ¡n cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hÆ¡n cung, giá BĐS có xu hÆ°á»›ng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuá»™c vào nhiều yếu tố khác nhÆ° những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường nhÆ° “Ä‘á»™c quyền”, “đầu cÆ¡”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sá»± can thiệp của Nhà nÆ°á»›c nhÆ° đầu tÆ° của Nhà nÆ°á»›c vào việc nâng cấp cÆ¡ sở hạ tầng khu dân cÆ° (đường giao thông, cấp và thoát nÆ°á»›c, cấp Ä‘iện...), tăng hoặc miá»…n giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuá»™c sở hữu Nhà nÆ°á»›c, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân nhÆ° không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cÆ°, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lá»™, tỉnh lá»™...

Có 3 nhóm nhân tố tác Ä‘á»™ng ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cÅ©ng nhÆ° đối vá»›i BĐS nói chung, cụ thể là:

a. Các yếu tố có mối liên hệ trá»±c tiếp vá»›i BĐS:

a1. Nhóm các yếu tố tá»± nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lá»›n. Má»—i BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tÆ°Æ¡ng đối. Xét trên phÆ°Æ¡ng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm Ä‘ô thị hay má»™t vùng nào Ä‘ó sẽ có giá trị lá»›n hÆ¡n những bất Ä‘á»™ng sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tÆ°Æ¡ng đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lá»™ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hÆ¡n những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét Ä‘ánh giá Æ°u thế về vị trí BĐS là cá»±c kỳ quan trọng, đặc biệt là đối vá»›i việc xác định giá đất.

* Kích thÆ°á»›c, hình thể, diện tích thá»­a đất hoặc lô đất: má»™t kích thÆ°á»›c và diện tích thá»­a đất tối Æ°u khi nó thoả mãn má»™t loại nhu cầu cụ thể của Ä‘a số dân cÆ° trong vùng. Ví dụ: tại Hà Ná»™i, vá»›i nhu cầu để ở, thì loại kích thÆ°á»›c và diện tích tối Æ°u khi mặt tiền thá»­a đất từ 4m-5m và chiều sâu thá»­a đất là từ 10m-15m.

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nÆ¡i BĐS toạ lạc cao hay thấp so vá»›i các BĐS khác trong vùng lân cận có tác Ä‘á»™ng đến giá trị BĐS. ở những khu vá»±c thấp, thường hay bị ngập nÆ°á»›c vào mùa mÆ°a hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hÆ¡n.

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối vá»›i BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dá»±ng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dá»±ng nhÆ° nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp vá»›i thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hÆ¡n và ngược lại.

* Đặc Ä‘iểm trên mặt đất và dÆ°á»›i lòng đất (Ä‘á»™ dày của lá»›p bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức Ä‘á»™ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuá»™c vào mục Ä‘ích sá»­ dụng đất. Ví dụ: Ä‘á»™ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối vá»›i giá trị đất khi sá»­ dụng vào mục Ä‘ích nông nghiệp, nhÆ°ng lại không quan trọng khi sá»­ dụng đất cho xây dá»±ng.

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiá»…m nặng, yên tÄ©nh hay ồn ào đều ảnh hưởng trá»±c tiếp đến giá trị BĐS.

* Các tiện lợi và nguy cÆ¡ rủi ro của tá»± nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sá»± cố của thiên tai (bão, lụt, Ä‘á»™ng đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

a2. Nhóm các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS Ä‘ó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

* Những tiện nghi gắn liền vá»›i BĐS: nhÆ° hệ thống Ä‘iện, nÆ°á»›c, vệ sinh, Ä‘iều hoà nhiệt Ä‘á»™, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

a3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của BĐS;

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thÆ° pháp lý về quyền sá»­ dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dá»±ng v.v.. hiện có.

* Các quy định về xây dá»±ng và kiến trúc gắn vá»›i BĐS, các hạn chế về quyền sá»­ dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dá»±ng khác gắn vá»›i BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sá»­ dụng đất, sở hữu nhà, sá»± hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dá»±ng ở các khu vá»±c là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

c. Các yếu tố chung bên ngoài:

c1. Các yếu tố chính trị pháp lý: sá»± thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nÆ°á»›c và chính quyền địa phÆ°Æ¡ng có thể có những tác Ä‘á»™ng đến hoạt Ä‘á»™ng của thị trường BĐS nói chung và sá»± đầu tÆ° vào lÄ©nh vá»±c BĐS nói riêng. Cụ thể là:

* Các chính sách có tác Ä‘á»™ng gián tiếp nhÆ°: sá»± khuyến khích đầu tÆ° bên ngoài vào địa phÆ°Æ¡ng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua Ä‘ó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

* Các chính sách tác Ä‘á»™ng trá»±c tiếp nhÆ°:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có há»™ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

- Chính sách tài chính áp dụng đối vá»›i những người được nhà nÆ°á»›c giao đất, cho thuê đất…

- Chính sách tín dụng đối vá»›i hoạt Ä‘á»™ng đầu tÆ° vào lÄ©nh vá»±c BĐS .

- Các chính sách thuế của Nhà nÆ°á»›c đối vá»›i BĐS.

c2. Các yếu tố thuá»™c về kinh tế vÄ© mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nhÆ°:

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vá»±c

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các Ä‘iều kiện của thị trường BĐS trong khu vá»±c

* Hiện trạng vùng lân cận (cÆ¡ sở hạ tầng nhÆ° đường, hệ thống cấp thoát nÆ°á»›c, cấp Ä‘iện, thông tin liên lạc…)

* Mức Ä‘á»™ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuá»™c nhóm cao, trung bình hay thấp) so vá»›i các vùng khác

* Khả năng Ä‘áp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tá»· lệ thuế và mức thuế suất

* Mức Ä‘á»™ lạm phát chung

* Tình hình thị trường lao Ä‘á»™ng, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

c3. Các yếu tố xã há»™i:

Các yếu tố xã há»™i cÅ©ng tác Ä‘á»™ng lá»›n đến giá trị BĐS. Má»™t khu vá»±c mà mật Ä‘á»™ dân số Ä‘á»™t nhiên tăng cao do tốc Ä‘á»™ tăng của dân số cÆ¡ học thì giá trị BĐS nÆ¡i Ä‘ó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng nhÆ°: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình Ä‘á»™ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cÅ©ng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia Ä‘ình, xã há»™i của những người Ä‘ang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuá»·.

2.3. PhÆ°Æ¡ng pháp xác định giá cả BĐS:

Hiện nay, người ta thường áp dụng các phÆ°Æ¡ng pháp định giá BĐS sau:

a. PhÆ°Æ¡ng pháp so sánh/ so sánh trá»±c tiếp:

PhÆ°Æ¡ng pháp này dá»±a trên cÆ¡ sở giá Ä‘ã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc Ä‘iểm tÆ°Æ¡ng đối giống so vá»›i BĐS thuá»™c đối tượng xem xét, để Æ°á»›c tính giá trị thá»±c của BĐS Ä‘ó, Ä‘ây là phÆ°Æ¡ng pháp được sá»­ dụng rá»™ng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cÅ©ng nhÆ° nhiều nÆ°á»›c trên thế giá»›i.

b. PhÆ°Æ¡ng pháp thu nhập (còn gọi là phÆ°Æ¡ng pháp đầu tÆ° hoặc phÆ°Æ¡ng pháp vốn hoá):

PhÆ°Æ¡ng pháp này dá»±a trên cÆ¡ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tÆ°Æ¡ng lai từ má»™t BĐS, tÆ°Æ¡ng ứng vá»›i má»™t tá»· lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối vá»›i BĐS Ä‘ó (còn gọi là tá»· lệ vốn hoá) để tính ra giá trị của BĐS Ä‘ó. Mặt hạn chế của chính phÆ°Æ¡ng pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS Ä‘òi hỏi Ä‘á»™ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong Ä‘iều kiện dá»± kiến trÆ°á»›c, vì vậy Ä‘á»™ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sá»­ dụng các phÆ°Æ¡ng pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sá»± chênh lệch lá»›n thì phải áp dụng các phÆ°Æ¡ng pháp khác để tính toán.

c. PhÆ°Æ¡ng pháp chi phí (phÆ°Æ¡ng pháp giá thành):

PhÆ°Æ¡ng pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở...). Dá»±a trên nguyên tắc thay thế, phÆ°Æ¡ng pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của má»™t tài sản hiện có, có thể Ä‘o bằng chi phí làm ra má»™t tài sản tÆ°Æ¡ng tá»± có vai trò nhÆ° là má»™t vật thay thế, nghÄ©a là giá trị của khu đất thay thế cá»™ng vá»›i chi phí xây dá»±ng hiện hành.

d. PhÆ°Æ¡ng pháp lợi nhuận:

PhÆ°Æ¡ng pháp này được sá»­ dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt nhÆ° rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuá»™c vào khả năng sinh lời từ tài sản Ä‘ó; mặt hạn chế của phÆ°Æ¡ng pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt Ä‘á»™ng của nó có tạo ra lợi nhuận.

Ä‘. PhÆ°Æ¡ng pháp thặng dÆ° (hay phÆ°Æ¡ng pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định):

PhÆ°Æ¡ng pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sá»­ dụng mà căn cứ vào mục Ä‘ích sẽ được sá»­ dụng chúng trong tÆ°Æ¡ng lai, theo quy hoạch Ä‘ã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thá»±c chất phÆ°Æ¡ng pháp thặng dÆ° là má»™t dạng của phÆ°Æ¡ng pháp giá thành, chúng thá»±c hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất Ä‘ai được xác định trên cÆ¡ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ Ä‘i tổng số chi phí và lợi nhuận.

 

 

Quản Lý Sàn
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Quân Dien thoai 0914.71.9889
Tư vấn bán chung cư Hà Nội
Tu van Mr. Điền Dien thoai 0904 983 989
Tu van Mr. Hải Dien thoai 0969 31 7989
Phản ánh - Khiếu nại
Tu van Hotline Dien thoai 0905 312 668
Dự án tiêu biểu
chung cư parkview residence Goldmark city chung cu hp landmark tower
DMCA
chungcunhadep.com value chungcunhadep.com Real PR
chungcunhadep.com Trust chungcunhadep.com Alexa/PageRank